Осторожнее с покупкой квартиры с проживающими в ней несовершеннолетними

Верховный Суд РФ (ВС) решил, что если продавец находился под влиянием мошенников, то интересы покупателя не должны страдать, и он должен признаваться собственником квартиры, проданной якобы заблуждавшимся продавцом.
Но при этом должны быть защищены жилищные права несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире, проданной добросовестному покупателю.
ВС также отметил, что заблуждение относительно того,
что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет возвращено продавцу, действовавшему под влиянием мошенников, не может служить основанием для признания недействительным договора купли-продажи квартиры.
ВС также указал, что при признании сделки недействительной суд не вправе не применять в этом деле двустороннюю реституцию. То есть ВС отметил неправомерность отказа в части взыскания с продавца в пользу покупателя денежных средств, составляющих стоимость квартиры.

Ниже - основные выдержки из соответствующего определения ВС РФ.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 г. N 5-КГ25-174-К2

Как установлено судом и следует из материалов дела,
Д. Л.А. являлась собственником жилого помещения общей площадью 236,3 кв. м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в котором по месту жительства кроме нее зарегистрированы ее дочь Д. А.А. и несовершеннолетняя внучка Д. А.И.
26 апреля 2024 г. между Д. Л.А. и индивидуальным
предпринимателем П.А.А. был заключен договор, по условиям которого исполнитель, именуемый в договоре агентством, за вознаграждение обязался от имени, по поручению и за счет клиента совершить юридические и
фактические действия по поиску покупателя названной квартиры.
Впоследствии Д. Л.А. в качестве вознаграждения агентству было
выплачено 4 480 000 руб.
13 мая 2024 г. информация о продаже квартиры была размещена на платформе "Циан" агентством недвижимости Whitewill (далее также - ООО
"Вайтвилл"), 18 мая 2024 г. - агентством недвижимости Monumental Group, цена объекта была установлена в размере 130 000 000 руб.
По результатам осмотра квартиры 20 мая 2024 г. Л. П.А. и ее доверенным лицом В.В.В. было сообщено Б.Д.О., фактически оказывающему услуги риелтора от лица агентства недвижимости Whitewill для Д. Л.А., о готовности приобрести указанное жилое помещение, однако в связи с отсутствием у дома двора и детской площадки, а также машино-места в собственности продавца - по меньшей, чем указано в объявлении, цене.
24 мая 2024 г. между Д. Л.А. и Л. П.А. был заключен
предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны взяли на себя обязательства не позднее 10 июня
2024 г. заключить договор купли-продажи спорной квартиры, цена объекта согласована сторонами в размере 112 000 000 руб., из которых задаток в размере 1 000 000 руб. покупатель передает наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора, а сумму 111 000 000 руб.
покупатель обязуется передать продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа при заключении договора купли-продажи. Сторонами также
подписано приложение к договору, которое представляет собой опись имущества, подлежащего передаче вместе с объектом. О получении задатка
Д. Л.А. составлена рукописная расписка.
31 мая 2024 г. между Д. Л.А. и Л. П.А. было заключено
дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым изменен срок заключения основного договора купли-продажи - до 20 июня 2024 г., а также список имущества, подлежащего передаче вместе с объектом (в том числе по просьбе
Д. Л.А. исключено фортепиано).
20 июня 2024 г. между Д. Л.А. и Л. П.А. заключен договор
купли-продажи квартиры, по условиям которого Д. Л.А. обязалась передать в собственность Л. П.А. спорную квартиру, а Л. П.А. - принять квартиру и оплатить продавцу цену в размере 112 000 000 руб., из которых денежные средства в размере 1 000 000 руб. были уплачены покупателем продавцу наличными денежными средствами в качестве задатка на
основании предварительного договора, а денежная сумма в размере 111 000 000 руб. подлежит оплате с использованием индивидуального банковского сейфа в АО "Альфа-Банк". Доступ к индивидуальному банковскому сейфу предоставляется продавцу после государственной регистрации перехода права собственности по договору при условии предоставления выписки из ЕГРН в отношении объекта купли-продажи, где в качестве собственника указан
покупатель. Положениями договора также предусмотрено, что факт оплаты цены квартиры подтверждается распиской, выданной продавцом покупателю.
Заключение Д.Л.А. и Л. П.А. договора купли-продажи
происходило 20 июня 2024 г. в офисе АО "Альфа-Банк", расположенном по адресу: г. Москва, ул. Б. Ордынка, д. 49. В подтверждение факта выдачи из
кассы банка 111 000 000 руб. Л. П.А. предоставлен расходный кассовый ордер, действия кассиров банка по пересчету и выдаче денежных средств
фиксировались видеооборудованием.
Во исполнение названного договора купли-продажи 20 июня
2024 г. между АО "Альфа-Банк", Д. Л.А. и Л. П.А. заключены договоры о предоставлении в пользование двух индивидуальных банковских
сейфов для передачи денежных средств и расписки об их получении продавцом. Плата за пользование индивидуальным банковским сейфом по одному из договоров внесена Л. П.А., по другому - Д. Л.А.
20 и 26 июня 2024 г. был осуществлен доступ Д. Л.А. к
индивидуальным банковским сейфам.
20 июня 2024 г. между Л. П.А. и индивидуальным предпринимателем
М.К.Ю. был заключен договор на оказание услуг, в соответствии с которым исполнитель принял на себя обязанности по консультированию, оформлению
документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю в уполномоченных регистрирующих органах, для чего Л. П.А. на имя ряда граждан была оформлена доверенность с соответствующими полномочиями представителей.
Д. Л.А. также была выдана нотариально удостоверенная доверенность, которой она уполномочила тех же лиц зарегистрировать в Управлении
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) переход права собственности по договору купли-продажи спорной квартиры.
Переход права собственности на квартиру по договору зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 24 июня 2024 г.
Согласно переписке в мессенджере между Д. Л.А. и Л. П.А., 14 июля 2024 г. Л. П.А. отправила Д. Л.А. уведомление, что прием-передачу квартиры планируется произвести 23 июля 2024 г., на что Д.Л.А. ответила, что будет в Москве лишь в конце указанного месяца.
5 и 6 августа 2024 г. Л. П.А. вновь отправила сообщения Д. Л.А.,
которые остались без ответа.
8 августа 2024 г. Л. П.А. направила Д. Л.А. требование о
передаче квартиры и снятии с регистрационного учета электронным письмом Почтой России и по электронному адресу, указанному Д.Л.А. в договоре купли-продажи.
3 августа 2024 г. Д. Л.А. обратилась в ОМВД России по району Хамовники г. Москвы с заявлением о совершении в отношении нее преступления. Старшим следователем следственного отдела ОМВД России по району Хамовники г. Москвы было возбуждено уголовное дело в отношении
неустановленных лиц по признакам преступления, предусмотренного частью 4
статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Из постановления о возбуждении уголовного дела от 3 августа 2024 г. следовало, что неустановленные лица, действуя группой лиц по предварительному сговору, с целью совершения хищения денежных средств Д. Л.А., находясь в неустановленном следствием месте и в
неустановленное время, но не позднее апреля 2024 г., осуществили телефонные звонки и отправку сообщений в мессенджере на абонентский номер телефона Д. Л.А., представившись сотрудниками правоохранительных органов, Росфинмониторинга, под предлогом предотвращение совершения мнимых мошеннических действий потребовали перевести находящиеся в ее пользовании денежные средства, а в дальнейшем осуществить продажу принадлежавшей ей квартиры, вследствие чего Д. Л.А., следуя инструкциям неустановленных лиц, в период времени с апреля по 25 июля
2024 г. осуществила передачу и перевод денежных средств неустановленным лицам в особо крупном размере.
Постановлением старшего следователя следственного отдела ОМВД России по району Хамовники г. Москвы от 3 августа 2024 г. Д. Л.А. признана
потерпевшей по уголовному делу.
Впоследствии дело было передано в специализированный отдел по расследованию преступлений общеуголовной направленности - "дистанционные
хищения" СУ УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве, установлена
причастность к совершению указанного преступления Ц. А.Н.
В ходе производства по уголовному делу Д. Л.А. была допрошена в качестве потерпевшей, пояснила, что под влиянием звонивших и писавших ей лиц, оказывавших на нее психологическое давление, перераставшее в угрозы, она осуществила переводы денежных средств со своего расчетного счета, передала наличные денежные средства неизвестным лицам, а также обратилась
в агентство недвижимости для продажи принадлежавшей ей квартиры.
Ответившему на телефонный звонок риелтору агентства Whitewill Б. Д.О. на вопрос о причинах продажи она сообщила согласно ранее данным ей со
стороны мошенников указаниям, что данная квартира не подходит по размерам, продать квартиру необходимо в самое ближайшее время, а также заявила, что нужно выручить с продажи квартиры 125 000 000 руб. В течение
следующих двух недель Б.Д.О. неоднократно приводил потенциальных покупателей на осмотр квартиры, в том числе Л. П.А., с которой впоследствии были заключены оспариваемые договоры. 26 июня 2024 г. она
забрала полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в сумме 111 000 000 руб. из индивидуально банковского
сейфа и в течение следующего месяца по указаниям мошенников лично и через своего помощника С.Д.В. передала Ц.А.Н. и связанным с ней лицам имеющиеся у нее денежные средства. Продолжая верить указанным лицам, она обратилась
в различные банки за кредитованием под залог принадлежащего ей жилого
дома, в чем было отказано из-за появившихся публикаций в СМИ. Когда указанные лица перестали ей отвечать в мессенджере, она окончательно убедилась, что это были мошенники, и обратилась с соответствующим заявлением в полицию.
7 ноября 2024 г. между Д. Л.А. и ООО "Вайтвилл" было заключено
соглашение об урегулировании убытков, по условиям которого
Д. Л.А. были возвращены денежные средства в размере 3 146 000 руб. из 4 800 000 руб., переданных Б.Д.О. за оказанные услуги.
В ходе расследования уголовного дела в отношении
Д. Л.А. проведена комплексная амбулаторная судебная
психолого-психиатрическая экспертиза, по результатам которой комиссией экспертов психиатрической клинической больницы N 1 им. Н.А. Алексеева
Департамента здравоохранения г. Москвы подготовлено заключение от 4 сентября 2024 г. Согласно выводам комиссии экспертов
Д. Л.А. каким-либо психическим расстройством в период,
предшествовавший совершению в отношении нее противоправных действий, не страдала. В период совершения в отношении Д.Л.А. противоправных действии, составляющих суть уголовного дела, у нее на фоне имеющихся
личностных особенностей отмечалось изменение психического состояния с
формированием расстройства приспособительных реакций. Указанное расстройство адаптации в сочетании с выявленными индивидуально-психологическими особенностями, состоянием выраженного эмоционального напряжения в период совершения в отношении нее противоправных действий лишало Д. Л.А. способности к полноценному
осмыслению направленности и смысловому содержанию действий неустановленных лиц, прогнозированию возможных последствий своих действий
в юридически значимых обстоятельствах, ввиду чего Д. Л.А. не могла понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных
действий и оказывать сопротивление. Однако с учетом отсутствия в настоящее время выраженных когнитивных и эмоционально-волевых
расстройств, психотической симптоматики на фоне ретроспективного осмысления ею произошедших событий и оценки совершенных в отношении нее
действий как мошеннических Д. Л.А. может правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания в качестве потерпевшей.
Как следует из заключения проведенной в рамках уголовного дела политологической (деструктологической) экспертизы от 13 ноября 2024 г., в отношении Д. Л.А. имело место психологическое принуждение,
происходившее по известной мошеннической схеме. При этом Д. Л.А. не сохраняла возможность руководить своими действиями, так как находилась в нестабильном психоэмоциональном состоянии, не была осведомлена о
современных формах мошенничества, а также рядом не оказалось людей, которые могли бы рассмотреть в действиях Д. Л.А. подверженность влиянию мошенников. Во время мошеннических действий в отношении Д. Л.А. на нее оказывалось значительное психологическое воздействие.
Психическому отклику Д. Л.А. к мошенническому воздействию
способствовал целый ряд психологических особенностей жертвы, а именно: возрастная группа, выраженные ценности безопасности, образ мышления и
личностные черты. Д. Л.А. использовалась как инструмент для достижения цели совершения преступления, в том числе для анонимизации деятельности злоумышленников, так как сначала она не подозревала об
обмане со стороны злоумышленников, а также находилась под воздействием
сильнейших угроз. Д. Л.А. не осознавала свое содействие в совершении преступления. В данном случае Д. Л.А. является жертвой преступления, так как единственным ее мотивом являлось сохранение своей безопасности.
Находясь в неконтролируемой стрессовой ситуации, для которой характерны новизна, неизбежность, внезапность, невозможность избавиться
самостоятельно, высокая эмоциональная заряженность, невозможность предсказать атаку мошенников, Д.Л.А. руководствовалась главным
мотивом - вернуть себе чувство безопасности. В подобном состоянии жертва переживает фрустрацию, что лишает возможности мыслить и действовать рационально.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции в качестве свидетелей были допрошены В.В.В., который, по его словам, являлся другом Л. П.А.,
помогал ей с подбором квартир после развода с мужем и вместе с
Л. П.А. осмотрел несколько десятков квартир и впоследствии
присутствовал на заключении оспариваемого договора от 20 июня 2024 г., а также Б.Д.О., указавший, что он являлся привлеченным сотрудником в
агентстве недвижимости и выставил на продажу спорную квартиру за цену около 130 000 000 руб., то есть по рыночной, по его мнению, цене, а также что у продавца было два единственных пожелания - расчет наличными
денежными средствами и снятие с регистрационного учета только после перехода права. Б.Д.О. также присутствовал при заключении основной сделки
в АО "Альфа-Банк" (у покупателя был счет в этом банке, а продавец
попросила расчет наличными средствами).
Свидетель К.Л.М. пояснила, что является риелтором, на протяжении длительного времени помогала семье Л. П.А. с продажей недвижимости.
Л. П.А. обратилась к ней 23 мая 2024 г., попросила прочитать договор о задатке в отношении спорной квартиры, пояснив про цену, что квартира требует капитального ремонта, в который необходимо вложить более 40 000
000 руб. К.Л.М. смутила большая сумма задатка, но Л. П.А. была готова отдать сумму в 1 000 000 руб., свидетель также разъяснила
Л. П.А. порядок включения в договор купли-продажи условий о снятии с регистрационного учета после оплаты по такому договору, рекомендовала расчет производить через аккредитив, а также связывалась с Б.Д.О. для
предоставления списка необходимых документов, а после их сбора провела проверку продавца через специализированный сервис (на предмет подлинности
паспорта, сведений о долгах у судебных приставов, долгах по налогам, участия в спорах в арбитражном суде, включения в реестр иностранных агентов), в дальнейшем присутствовала при заключении договора 20 июня
2024 г.
Свидетель И.К.А., работающий в компании Whitewill и также
присутствовавший при совершении данной сделки, отметил, что стороны прочитали договор, произвели операции по закладыванию денежных средств в ячейку, передали документы регистратору; касса, откуда были выданы деньги, была непосредственно в переговорной комнате; сделка проходила
штатно, ничего подозрительного свидетель не заметил.
Свидетель С.Д.В. пояснил, что знаком с Д. Л.А. с 2001 года,
является ее помощником, видится практически ежедневно. Заметил, что в период с апреля по август 2024 года Д. Л.А. была напряженной, что-то ее волновало, поведение было необычным. В этот период от
Д.Л.А. поступали странные просьбы о передаче неизвестным ему людям финансов, которые он исполнял. Когда С.Д.В. поинтересовался у Д. Л.А. о продаже квартиры, поскольку не только он, но и весь дом знал, что объявление о продаже выставлено на платформе "Циан", она сказала, что это секретная информация и что квартиру она не продает, все фиктивно, так надо и это конфиденциальная информация, нельзя, чтобы даже
семья об этом знала. Свидетель пояснил, что сопровождал Д. Л.А. в АО «Альфа-Банк», из которого она вернулась с двумя заполненными чемоданами.
При рассмотрении дела судом первой инстанции стороной
Л. П.А. представлен отчет от 20 августа 2024 г. об определении
рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., согласно которому рыночная стоимость указанного жилого помещения по состоянию на
20 июня 2024 г. составляла 124 893 000 руб.
Стороной Д. Л.А. в свою очередь представлено заключение специалиста ООО "Центр по проведению судебных экспертиз и исследований
"Судебный эксперт" от 18 февраля 2025 г. по результатам оценочного
исследования, согласно которому рыночная стоимость указанного жилого помещения по состоянию на 20 июня 2024 г. составляла 205 559 00 руб.
В ходе предварительного расследования по уголовному делу экспертом ФГБУ "Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства
Юстиции Российской Федерации" проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой, изложенным в заключении от 26 февраля 2025 г., рыночная стоимость квартиры по состоянию на 20 июня 2024 г. составляла 138 033 919 руб.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования
Д. Л.А., суд первой инстанции, с которым согласился суд
апелляционной инстанции, пришел к выводу о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 24 мая 2024 г. и договора
купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 г. недействительными по основаниям статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что Д.Л.А. при совершении указанных сделок действовала под влиянием существенного заблуждения относительно их природы, а именно, полагала,
что ее действия осуществляются под контролем сотрудников
правоохранительных органов в целях предотвращения совершения преступления
против ее имущества и не влекут юридических последствий как для нее, так и для покупателя квартиры, при этом с учетом выводов, содержащихся в
заключениях экспертиз от 4 сентября и 13 ноября 2024 г., в силу оказанного на Д. Л.А. значительного психологического воздействия она не могла распознать заблуждение.
При этом все доводы стороны Л. П.А., в том числе о том, что стороны лично общались во время подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости и во время заключения основного договора, что ответчик во время общения с Д.Л.А. и риелтором Б.Д.О. проверила документы на квартиру, обсуждала условия сделки и сроки, когда истец и
члены ее семьи освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета,
что именно по просьбе истца расчеты по сделке происходили через индивидуальный банковский сейф, а Д. Л.А. действиями и словами
подтвердила свое осознанное и добровольное намерение продать жилое помещение, о том, что регистрация Л. П.А. в качестве индивидуального
предпринимателя имела место только в апреле 2024 г. и была связана с необходимостью уплаты налогов на доход, который она в будущем получит от передачи в аренду приобретенного ею в этом же месяце нежилого помещения,
были отклонены судом без какой-либо правовой оценки со ссылкой на совершение Д.Л.А. сделки под влиянием заблуждения.
Оценив доводы стороны Д. Л.А. о том, что сделки также подлежат
признанию недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при их совершении
Д. Л.А. не имела возможности руководить своими действиями, суд счел, что они правового значения не имеют, вместе с тем в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства для признания сделок недействительными в
соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд первой инстанции не нашел оснований для применения двусторонней реституции в части взыскания с Д. Л.А. в пользу Л. П.А. денежных средств, составляющих стоимость квартиры со ссылкой на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в
результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, их размер
подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к таким лицам Л П.А. не лишена возможности предъявить требования о возмещении
соответствующих убытков. При рассмотрении же настоящего гражданского дела достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемым сделкам, не представляется возможным. Доказательств, безусловно свидетельствующих
о возмездном характере договора купли-продажи не представлено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Л. П.А., суд первой инстанции исходил из того, что возврат в собственность
Д.Л.А. спорной квартиры как последствие признания сделок
недействительными, в свою очередь, исключает удовлетворение требований
Л. П.А. о прекращении права пользования и выселении Долиной Л.А. и членов ее семьи.
Второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления по делу приняты с
существенным нарушением норм права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям…

…В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса
Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под
влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы
сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе. Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным,
заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки
(обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает….

…Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.
При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность
при совершении оспариваемой им сделки.
Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для
признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем выводы, изложенные в обжалуемых судебных постановлениях, приведенным требованиям закона не соответствуют….

…Суд первой инстанции, допустив ошибку в толковании положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил пункт 3 указанной статьи, исключавший в настоящем деле признание оспариваемых
истцом сделок недействительными.
Заблуждение Д. Л.А. относительно мотивов (обстоятельств, характеризующих основной мотив сделки), полагавшей, что она заключает оспариваемые договоры для пресечения совершаемых в отношении нее
мошеннических действий, равно как и ее заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а
право собственности на квартиру будет ей возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной ею сделки купли-продажи недействительной являться не может…
…Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным отметить также следующее.
Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации являются
закрепленные в ее пункте 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки.
Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала
сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо,
действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки,
сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
Указанное положение имеет существенное значение для применения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое нельзя недооценивать - оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт
совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции.
Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности
гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования…

…Равным образом в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса
Российской Федерации является недопустимым, даже при наличии всех условий, позволяющих истцу оспорить сделку как совершенную под влиянием существенного заблуждения, неприменение судом двусторонней реституции
(если стороны успели осуществить взаимные предоставления), поскольку суд вправе не применять последствия недействительности сделки лишь в строго определенных законом случаях, к которым удовлетворение иска в
соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится.
Изложенное было неправомерно проигнорировано судами при разрешении
исковых требований Д. Л.А….

…6 февраля 2025 г. в приемную Хамовнического районного суда г. Москвы поступили письменные пояснения по делу от истца Д. Л.А., подписанные ее представителем, по тексту которых автор наряду с положениями иных статей Гражданского кодекса Российской Федерации ссылался и на названную норму.
В судебном заседании суда первой инстанции 11 февраля
2025 г. председательствующий судья уточнил у представителя Д. Л.А., хочет ли он дополнить или изменить основания иска. На объяснения представителя истца о его представлениях об основаниях иска суд разъяснил, что является правовыми, а что - фактическими основаниями иска,
а также взаимосвязь последних с предметом доказывания и необходимостью использования определенных средств доказывания, которые могут быть
получены только экспертным путем. Представитель Д. Л.А. сообщил, что сторона истца не видит необходимости в экспертизе.
24 февраля 2025 г. представителем Д.Л.А. было подано соответствующее заявление о дополнении иска, уточненное исковое заявление
было принято судом к производству в судебном заседании в этот же день,
также было обращено внимание сторон, что в связи с изменением предмета доказывания может стоять вопрос о проведении по делу судебной экспертизы.
В судебном заседании 6 марта 2025 г. председательствующий судья вновь разъяснил стороне Д.Л.А., что обстоятельства нахождения истца в момент совершения сделок в состоянии, когда она не была способна
понимать значение своих действий или руководить ими, требуют подтверждения специальными средствами доказывания, привлечения лица,
обладающего специальными познаниями, и уточнил, будет ли сторона заявлять
соответствующее ходатайство. Представитель Д.Л.А. пояснил, что
сторона истца такое ходатайство не заявляет, заключения экспертиз, проведенных в рамках дела, полагает достаточными, соответствующая экспертиза по установлению, могла ли Д. Л.А. в тот период отдавать отчет своим действиям, является ретроспективной, то есть не требует изучения каких-то обстоятельств в настоящий момент, в связи с чем сторона
полагает, что необходимости в заявлении такого ходатайства нет.
Председательствующий судья разъяснил представителю Д. Л.А. положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а
также то, что в проведенной в рамках уголовного дела экспертизе вопросы, которые направлены на установление обстоятельств в гражданском деле, не ставились, вместе с тем обязанность доказать факт нахождения Д.Л.А. в момент совершения сделок в состоянии, когда она не была способна
понимать значение своих действий или руководить ими, лежит именно на ней как на истце и в случае ее неисполнения сторона несет соответствующие
ответственность и последствия.
27 марта 2025 г. в приемную Хамовнического районного суда г. Москвы представителем Д. Л.А. было подано ходатайство о назначении по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы.
Вместе с тем в судебном заседании 28 марта 2025 г. представитель Д.Л.А. сообщил суду, что не поддерживает данное заявление, поскольку его доверитель изменила свою позицию, в связи с чем ходатайство было оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.
При этом необходимо отметить, что несмотря на то, что суд
неоднократно указывал представителям Долиной Л.А., что ее явка в судебное заседание и дача ею пояснений могли способствовать всестороннему
рассмотрению дела (но суд не вправе принуждать сторону к этому), откладывал рассмотрение дела, явка Д. Л.А. обеспечена не была.
В то же время в отсутствие воли лица на исследование его
психического состояния в момент совершения им сделки, то есть согласия быть подэкспертным в рамках производства соответствующей экспертизы,
назначение и проведение экспертизы в целом является невозможным.
Представленное же в материалы настоящего гражданского дела
заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не подменяет собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, и не может подтверждать обстоятельства нахождения
Д. Л.А. в момент совершения оспариваемых ею сделок (предварительного
договора от 24 мая 2024 г. и договора купли-продажи квартиры от 20 июня
2024 г.) в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку, как непосредственно следует
из поставленных на разрешение судебной психолого-психиатрической экспертизы вопросов и ее выводов, предметом исследования являлась
способность Д. Л.А. понимать характер и значение совершаемых в отношении нее противоправных действий, а также ее способность правильно
воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания в качестве потерпевшей; политологическая
(деструктологическая) экспертиза и вовсе была проведена в отношении примененных неустановленными лицами методов (способов) воздействия на Д. Л.А. и ее психологического отклика.
При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемых Д. Л.А. сделок недействительными применительно к положениям статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов действительно не имелось.
Вместе с тем, поскольку при применении и толковании положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации судами нижестоящих инстанций было допущено существенное нарушение норм права, которое
повлияло на исход дела и без устранения которого невозможны
восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Л. П.А.,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 марта 2025 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 сентября 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго
кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 г. подлежат отмене.
Отменяя решение суда первой инстанции в полном объеме, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
исходит из того, что отказ в удовлетворении исковых требований Л.П.А. к Д.Л.А., Д.А.А. и Д.А.И. в лице ее законного
представителя Д. А.А. был обусловлен лишь выводом суда о признании оспариваемых сделок недействительными и применении последствий недействительности в виде возвращения права на квартиру продавцу, что
исключает саму возможность существования данной части судебного акта при отмене решения по иску Д.Л.А.
Поскольку все необходимые юридически значимые обстоятельства дела по иску Д. Л.А. установлены, а судами допущена ошибка в толковании и
применении норм материального права, Судебная коллегия полагает возможным
в части исковых требований Д.Л.А. к Л. П.А. о признании
предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2024 г. и договора купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 г., прекращении и признании права собственности, не передавая дело на новое рассмотрение,
разрешить вопрос по существу и принять новое решение об отказе в их удовлетворении.
В части же исковых требований Л. П.А. к Д.Л.А., Д.А.А. и Д.А.И. в лице законного представителя Д. А.А. о прекращении права пользования и выселении из жилого помещения Судебная
коллегия полагает, с учетом обязательности соблюдения
конституционно-гарантированного права участников судебного
разбирательства, в том числе несовершеннолетнего лица, на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации), направить дело на новое
рассмотрение.
Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:
решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 28 марта 2025 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 8 сентября 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 г. отменить.
Принять по делу в части исковых требований Д. Л.
А. к Л. П. А. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 мая 2024 г. и договора купли-продажи квартиры от 20 июня 2024 г. недействительными, прекращении
и признании права собственности новое решение, которым в иске Д-й Л. А. отказать.
Дело в части исковых требований Л. П. А. к Д.
Л. А., Д.А.А. и Д.А.И. в лице
законного представителя Д. А.А. о прекращении права пользования и выселении из жилого помещения направить на новое
рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Московский городской суд.