Деятельность лиц, имеющих квартиры специально для сдачи их в аренду, может быть расценена как предпринимательская с привлечением к уплате единого налога на вмененный доход независимо от размера полученной арендной платы

Я систематически сдаю свою вторую квартиру студентам, но в заключенных со студентами договорах аренды, указываю, что арендатор должен возмещать мне лишь необходимые коммунальные платежи. Таким образом, я не имею дохода и считаю, что не должен уплачивать никаких налогов.
Но по радио «России» недавно прозвучала информация о том, что лица, сдающие свою квартиру, могут неожиданно получить от налоговых органов уведомление о необходимости уплатить налог на доходы физических лиц.
Поскольку я неоднократно прибегал к услугам риэлтерских контор и давал объявления в газету о сдаче своей квартиры в аренду, не возникнет ли у меня необходимости оправдываться перед налоговыми органами в том, что я не имею дохода и не должен уплачивать налоги?

Такая необходимость объяснения перед налоговиками может возникнуть, поскольку для всеобщего пользования осталась нестираемая и общедоступная информация о Вашей систематической деятельности по сдаче квартиры в аренду.

Поэтому и прежде всего я рекомендую тем лицам, которые считают деятельность по сдаче своих квартир в аренду, не приносящей им никакого дохода, бесплатно размещать свои объявления у меня на сайте на бизнес-форуме в разделе «Аренда, купля-продажа, мена жилья» по адресу:
http://forum.lusnikov.com
При этом размещать, изменять и удалять бесследно свои объявления могут лишь зарегистрированные на форуме пользователи. Регистрироваться же можно под любым именем.

Какие проблемы и почему могут возникнуть у сдатчиков квартир?

Во-первых, потому что Федеральная налоговая служба своим письмом от 18.12.2007 № 02-7-11/478@ указала на то, что систематическая сдача квартир в аренду подпадает под действие единого налога на вмененный доход (ЕНВД). При ЕНВД каждый должен уплачивать установленный чиновником вмененный налог независимо от размера полученного дохода.

Во-вторых, пункт 4 статьи 23 Гражданского кодекса РФ предусматривает следующее:
«Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность (систематическое получение прибыли) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».

Ниже привожу текст названного письма Федеральной налоговой службы.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 18 декабря 2007 г. N 02-7-11/478@

О ПОРЯДКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
В ВИДЕ ЕДИНОГО НАЛОГА НА ВМЕНЕННЫЙ ДОХОД

Федеральная налоговая служба, рассмотрев запрос, сообщает.
1. В соответствии со статьей 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) (в редакции Федерального закона от 17.05.2007 N 85-ФЗ) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении видов предпринимательской деятельности, предусмотренных пунктом 2 данной статьи Кодекса, в том числе и в отношении предпринимательской деятельности, связанной с оказанием услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.
В целях главы 26.3 Кодекса под данным видом предпринимательской деятельности следует понимать предпринимательскую деятельность, классифицируемую Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, по кодам 55.11; 55.12; 55.22; 55.23.2; 55.23.3; 55.23.5 и 70.20.1, и связанную с оказанием физическим лицам услуг по передаче во временное владение и (или) пользование помещений, предназначенных для временного размещения и проживания, на основе договоров найма жилого помещения, или иных публичных договоров гражданско-правового характера.
При этом согласно статье 346.27 Кодекса (в упомянутой редакции) под помещением для временного размещения и проживания для данных целей понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения), а под объектами предоставления услуг по временному размещению и проживанию - здания строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и другие объекты).
Исходя из этого, при соблюдении организациями и индивидуальными предпринимателями указанного выше ограничения осуществляемая ими деятельность, связанная с оказанием физическим лицам услуг по передаче во временное владение и (или) пользование любых помещений, предназначенных для временного размещения и проживания (в том числе квартир, частных домов, коттеджей (или их частей), отдельных комнат в квартирах и иных подобных помещений), подпадает под действие системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход на общих основаниях.
2. В соответствии со статьей 346.26 Кодекса система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности устанавливается Кодексом, вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и применяется наряду с общей системой налогообложения и иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяются виды предпринимательской деятельности, подлежащие переводу на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (в пределах перечня, предусмотренного пунктом 2 данной статьи Кодекса), в том числе перечень групп, подгрупп, видов и (или) отдельных бытовых услуг, подлежащих переводу на уплату единого налога, а также значения коэффициента К2, указанного в статье 346.27 Кодекса, или значения данного коэффициента, учитывающие особенности ведения предпринимательской деятельности.
Пунктом 2 статьи 346.26 Кодекса предусмотрен исчерпывающий перечень видов предпринимательской деятельности, подпадающих под действие системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, которым исходя из предоставленных Кодексом полномочий представительные (законодательные) органы соответствующих муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) обязаны руководствоваться при принятии решений о введении в действие на их территории данного специального налогового режима.
Таким образом, в пределах приведенных выше полномочий указанные органы вправе только сузить перечень видов предпринимательской деятельности, предусмотренный пунктом 2 статьи 346.26 Кодекса, не изменяя редакции включенных в него видов деятельности.

Действительный
Государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С. Н. ШУЛЬГИН